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Ideas para un Plan de Financiamiento de la Vivienda en Argentina

El crédito resulta en la mayorìa de los paises desarrollados la herramienta más hábil para el acceso de la mayoría de la población a su primer vivienda. Por medio de una oferta crediticia de mercado efectiva o bien recurriendo a fórmulas en las que interviene o apoya de alguna manera el Estado, el crédito apalanca la mayoría de las operaciones.
Algunas ideas y propuestas para que esto también pueda ocurrir en Argentina,




Hace tiempo que venimos escuchando iniciativas locales de diverso tipo que apuntan a resolver la falta de financiamiento hipotecario que aun padecemos en la Argentina de manera masiva. La idea más consistente es la que tibiamente han sugerido el vicepresidente del BCRA junto con el vice del Banco Ciudad. Ellos dijeron estar estudiando un esquema similar al que tenía la ciudad de Buenos Aires que se llamaba Vivienda Porteña.

Era un sistema de segunda hipoteca que daba el Estado a una tasa muy baja, que se complementaba con un préstamo en condiciones de mercado, y que se pagaba después de ese. El sistema tenía una serie de aspectos adicionales, incluyendo la financiación de la construcción de los edificios, y actualmente está virtualmente desactivado. Pero la realidad es que su principal aporte consistía en generar hipotecas a una tasa combinada entre la de mercado y la otra, que terminaba generando un producto crediticio más accesible y subsidiado.

Como la principal limitación que el mercado hipotecario tiene en la actualidad es la posibilidad de originar un crédito razonablemente rentable para el acreedor en un contexto de alta inflación, la idea antes descripta que se procuraría impulsar procura resolver esta cuestión con recursos fiscales . Una propuesta es que los fondos provengan del Plan Federal de Viviendas o del Fonavi, lo cual en cualquier caso supone absorber parte del Presupuesto Nacional para subsidiar la compra de viviendas de la clase media, partiendo de la base que se han encarecido mientras que sus ingresos se mantienen aun pesificados.

Rápidamente ello nos lleva a debatir este tema en el marco de una discusión más amplia de prioridades presupuestarias. De hecho, hay naturalmente otros sectores que reclamarán la urgencia de lo suyo, como los subsidios al transporte, a los servicios públicos o incluso a la vivienda de los más pobres. Esa lucha, quizás con algún pesimismo, creo que tiene un final anunciado que no es feliz para nuestro sector. Nos dirán que si la clase media quiere mudarse y en su barrio no encuentra nada accesible, que se vaya a zonas más baratas.

Desde alguna entidad financiera semi-estatal hemos oído una iniciativa muy creativa, que procura captar el mismo sistema de financiamiento público de origen presupuestario. Solo que, en vez de aplicar los recursos estatales a la originación de hipotecas en segundo grado, sugiere que se usen para adquirir un tramo subordinado de carteras hipotecarias securitizadas, a una tasa también subsidiada. Lo más atractivo de ambas propuestas (la del vice del BCRA y la de este banco) es que lograrían apalancar el uso del dinero del Estado con recursos privados, por cuanto no se financiarían las hipotecas íntegramente por el gobierno, sino parte de ellas.

Sin embargo, ninguna de las ideas resuelve el potencial conflicto político que naturalmente se puede generar en la disputa por los fondos del Estado. Las otras iniciativas que están circulando, muy interesantes por cierto, conllevan la misma limitación: la propuesta de reducir la carga impositiva de la construcción, la ampliación del régimen de desgravación de los intereses de las hipotecas del impuesto a las ganancias y el bono no reembolsable, tienen un fuerte impacto fiscal que habría que cuantificar, pero que sin duda no es menor.

Aquellas de estas propuestas de financiamiento de la vivienda que están orientadas a los estratos sociales más bajos tienen, a mi juicio, más chances de prosperar porque son más defendibles social y políticamente. Me refiero a la reducción de impuestos para la construcción de viviendas populares, o el bono no reembolsable para que los más pobres adquieran su casa igual que en Chile, por ejemplo. Esto último es además, el modelo que más se recomienda hoy en día en todo el mundo: el subsidio a la demanda y no a la oferta, que ya no se hace en casi ningún lado y que aquí sobrevive. Su gran ventaja es que minimiza o elimina dos tremendas malformaciones históricas que no necesitamos explicar: el clientelismo y el contratismo, típicos del manejo de la vivienda social.

Una idea especialmente atractiva la hemos oído recientemente del presidente del Infonavit de Méjico en su visita a la Argentina. Por lo visto allá crearon la figura de la sub cuenta vivienda individual. Para ello, hicieron una reforma previsional y descompusieron el aporte jubilatorio de todos los mejicanos en dos partes: una quedó como estaba y la otra se transformó en un fondo específico para hipotecas en favor de todos los propios aportantes, que allá denominan “derechos habientes”.

La gran virtud de esta iniciativa es que, igual que las propuestas que escuchamos localmente, apunta a generar recursos específicos para resolver un problema que el mercado no soluciona, es decir el fondeo de hipotecas a tasas accesibles. Sin embrago la gran diferencia es que los recursos, en vez de provenir del Presupuesto Nacional, vienen del aporte previsional de todos los ciudadanos. Por ley, ese dinero solo puede destinarse a financiar hipotecas para los aportantes, que además tienen un régimen de prioridades para que no todos soliciten su préstamo el primer día.

Cabe destacar que podría ocurrir que la rentabilidad de esta inversión hipotecaria resultara menor que otras alternativas que podrían tener los Fondos de Pensión, responsables de la administración de ese dinero. Tradicionalmente esos recursos se invierten en bonos del Estado y otras veces en acciones. Sin embargo, esta parte del aporte previsional (la sub cuenta vivienda) solo puede ser canalizada a activos hipotecarios, que en cualquier caso constituyen una buena inversión a largo plazo. Por lo demás, el potencial perjuicio de rentabilidad generado a los aportantes es, al mismo tiempo, su propio beneficio al momento de solicitar el crédito.

El sistema allá tiene otras particularidades dignas de ser tomadas en consideración, como el descuento de la cuota hipotecaria de la planilla salarial, lo cual virtualmente elimina la mora y hace que estas carteras hoy sean securitizables. También hay un esquema de indexación por índice de ajuste salarial. Esto último es muy importante pero quizás sea lo mas difícil de importar en este momento al país por cuanto el gobierno cree que puede combatir la preocupante inflación, prohibiendo la indexación.

Además, en Méjico quienes no lleguen a usar los beneficios de solicitar una hipoteca con su sub cuenta vivienda, siguen capitalizando esos fondos como ahorro individual para la futura jubilación. Sucede que estos créditos tienen limitaciones de monto, valor de la propiedad y destino de los fondos (compra de la vivienda permanente), de modo que muchos no pueden acceder a estas líneas porque sus necesidades son diferentes.

Cabe recordar que recientemente aquí se hizo una Reforma Previsional por la cual, además de volver a admitir que la gente elija el sistema de reparto, se obligó a las AFJPs a que inviertan un cierto porcentaje de los fondos en proyectos productivos. Además las administradoras han dado pruebas de su interés por los activos hipotecarios al adquirir cédulas del BHN y del Banco Río. Lamentablemente esos títulos llevan CER mientras que los préstamos no, de modo que ese descalce no es sustentable n el tiempo de modo masivo.

Pero la realidad es que resulta mucho más razonable mirar al sistema previsional para resolver el problema del fondeo hipotecario en el país, que procurar recurrir al Presupuesto Nacional. Las AFJPs tienen necesidad y vocación de colocar fondos a largo plazo, y no lo hacen en activos hipotecarios entre otras cosas por cuestiones de rentabilidad. El esquema de la sub cuenta vivienda individual apunta a resolver este problema. Habría que ver cuál es la mejor forma de plantear su eventual aplicación en nuestro medio, ahora que estamos como Nación, más cerca de Méjico. La realidad es que allí los resultados fueron impresionantes: la cantidad de derecho habientes que accedió al sistema se multiplicó por diez, y ello se logró en un país que no es tan diferente a la Argentina. Para tener en cuenta….


Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2007, Lunes 6 de Agosto de 2007.


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