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Un alivio esperado: Exención en IVA para la construcción de Vivienda social

La Ley de Presupuesto para el año 2019 prevé un atractivo esquema de exenciones en IVA para el desarrollo de Vivienda social




Canje de metros cuadrados por departamentos



Conforme al capítulo XII del Proyecto de Ley referido al Presupuesto 2019 del Gobierno Nacional, bajo el título Del Programa de Vivienda Social se han dado a conocer una serie de beneficios a fin de incentivar la oferta de viviendas para sectores de ingresos medios y bajos.

El foco se ha puesto esencialmente en el Impuesto al Valor Agregado, impuesto que tiene un doble impacto en el análisis de un proyecto inmobiliario (económico y financiero) convirtiéndose su tratamiento en una pesada carga dentro de las líneas de costos fiscales.

En tal sentido, el artículo 92 de la Ley en tratamiento propone lisa y llanamente eximir del IVA a las obras destinadas a vivienda social, incluyendo sus obras de infraestructura complementaria. Tal exención operaría en doble sentido: para las empresas que realicen obras sobre inmuebles ajenos (empresas constructoras) y para aquellas que los desarrollen (y por tanto operan sobre inmueble propio, bajo la figura de Sociedad o Fideicomiso).

El requisito esencial es que el proyecto sea de viviendas y las mismas estén destinadas a sectores de ingresos medios y bajos, conforme a los parámetros que defina el Ministerio del Interior, Obras públicas y Vivienda, estableciendo como parámetro base que su valor de venta no exceda las 100.000 UVA´s (a valores de hoy $ 2.645.000 ó un poco más de USD 69.000). . Al respecto, cabe destacar que dicho monto según han anunciado públicamente funcionarios de la Secretaría de Vivienda de la Nación se actualizaría a 140.000 UVAs (esto elevaría el tope a más de USD 95.000).

Esquema propuesto: Compensaciones, acreditaciones y devoluciones emergentes.


El problema que este tipo de exenciones suele acarrear viene asociado a la imposibilidad de aplicar los créditos fiscales acumulados por el sujeto que desarrolla una actividad exenta. Esto es, si el sujeto fiscal (sociedad, Fideicomiso, Constructora, etc.) realiza compras y/o contrataciones por las cuales paga IVA (y por tanto acumula crédito fiscal) se suele encontrar con un impuesto anticipado imposible de compensar contra sus propias actividades, por estar estas exentas (y por tanto no generar impuesto a pagar).

No obstante, la norma resuelve este inconveniente, bajo dos consideraciones:

1-Compensación: La posibilidad de compensar el excedente de crédito fiscal por compras contra los débitos fiscales generados por otras actividades.

Este apartado resulta muy interesante porque implícitamente significa que, para aplicar la exención, el desarrollo podría incluir otros tipos de productos inmobiliarios complementarios (Vg. Local, oficina). Esto es que no necesariamente el 100% tendría que ser vivienda social. Quedará a cargo del Ministerio la definición del porcentaje adecuado, siempre bajo la consideración de que lo único que estará exento es la obra destinada a vivienda social.

2-Acreditación y/o devolución: En caso de que la compensación definida en el punto anterior no pudiera efectuarse o se efectuara parcialmente, el saldo podrá:

a. Acreditarse contra otros impuestos propios y/o

b. Solicitarse su devolución.

Al respecto, la acreditación y/o devolución mencionada procederá hasta el límite del 10% del valor de la venta que se haya asignado a la unidad de vivienda, sin que la suma que exceda al referido tope puede trasladarse a períodos fiscales futuros.

En tal sentido, la norma aclara que de no poder determinarse en ese momento el referido valor de venta expresado en moneda, el mismo será determinado considerando el valor de las UVA que corresponda al último día del período fiscal inmediato anterior a aquel en el que se practique la compensación o se formalice la acreditación o devolución.

De estos aspectos, consideramos importante destacar la inclusión en la norma del valor de venta como parámetro para definir el tope a la devolución y/o acreditación. Este hecho promueve una formalización en la definición de los valores de venta consignados. Adicionalmente destacamos la inclusión de la UVA como unidad de medida para la determinación de valor. Esta decisión resignifica su utilización y en algún modo promueve un nuevo lenguaje comercial asociado a esta unidad de medida, mal cuestionada en los últimos tiempos, que nos permite proyectar su utilización a largo plazo.

Aplicación. Plazos. Cantidades


Conforme a lo señalado en el mencionado artículo 95 del proyecto de ley, se establece que la exención y sus efectos se aplicarán para los hechos imponibles que se perfeccionen a partir del 1/01/2019, incluyendo a los proyectos iniciados en tanto no tengan un grado de avance total superior al 25% y siempre que el proyecto se finalice como fecha tope en diciembre 2022 (48 meses).

En tal sentido, consideramos acertada la inclusión de los proyectos en marcha con un grado de avance mínimo y la invitación a los nuevos proyectos a generarse en base al esquema de beneficios. Del mismo modo, la definición de un plazo de entrega tope asegura que los beneficios puedan perderse en caso de no cumplirse los plazos, garantizando que la obra no se dilate indefinidamente (debe recordarse que las compensaciones, acreditaciones y devoluciones para un desarrollo inmobiliario operar hacia el final del mismo).

En el mismo orden la norma establece un tope asociado a la cantidad de unidades de vivienda social para aplicar el beneficio. De este modo define que los beneficios aplicarán hasta una cantidad máxima de 60.000 unidades de vivienda en total a nivel nacional, acotando a 3.000 el máximo de unidades de vivienda por desarrollos iniciados antes del 2019 a los que se les podría aplicar el beneficio.

Ingresos Brutos y Sellos


Para completar el conjunto de beneficios propuestos para desarrollos de proyectos de viviendas destinados a sectores de ingresos medios y bajos, la norma señala que la exención será de aplicación sólo en aquellas provincias que, mediante una ley provincial, establezcan exenciones en el impuesto de sellos y en el impuesto a los ingresos brutos en el marco de este programa e inviten a sus Municipios para que también determinen incentivos tributarios.

Este punto, resulta fundamental. Quiere decir que la exención en IVA necesariamente irá de la mano con la correspondiente a estos dos impuestos, provocando un alivio de alto impacto que permitirá proyectar con mayor previsión y una incidencia financiera y económica inferior, el desarrollo de proyectos de este tipo, en tanto que se contribuye con el plan nacional de acceso a la vivienda, ahora promovido para el sector privado.

El punto pendiente: Ganancias. Ley de Financiamiento Productivo


El punto que no ha sido puesto en consideración en el proyecto es el relativo al tratamiento en ganancias y que es una gran preocupación para el sector.

No obstante, debe recordarse que este impuesto ha sido tratado a través del artículo 206 de la Ley 27.440, también conocida como Ley de Financiamiento productivo o Reforma del Mercado de Capitales, estableciendo concretamente beneficios en el impuesto a las ganancias para aquellos proyectos de vivienda que se canalicen a través del mercado de capitales (fideicomisos y fondos comunes de inversión), ofreciendo a cambio beneficios fiscales en tanto garanticen permanencia en el retiro de utilidades. En tal sentido, para el empresario inmobiliario el beneficio más palpable de la norma es el de un impuesto a las ganancias del 0% para aquellos proyectos instrumentados como Fondos comunes de inversión que fondeen viviendas para sectores de ingresos medios y bajos y en dicha actividad no retiren utilidades durante 10 años. En un segundo escalón, el beneficio alternativo es el de una tasa del 15%. Dentro de los requisitos tenemos un paso más sofisticado y es que el instrumento de fondo (Fideicomiso Financiero o FCI cerrado) debe ser colocado en el mercado de capitales.

De este modo, se impulsa un fuerte incentivo a la oferta de vivienda social desde el sector privado que permitirá motorizar el mercado y generar un gran avance en la demanda social de acceso a la vivienda.

Cont. Mariela Schenone
CDS Desarrollos
Metrox Real Estate

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2018, jueves 27 de septiembre de 2018

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