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Inmuebles residenciales: mucha especulación y pocas operaciones

El mercado de compra-venta de inmuebles residenciales está frenado. La oferta no quiere moverse y la demanda espera que los precios bajen. Qué dicen los operadores.



baja de precios inmuebles



La compra-venta de inmuebles sufrió este año dos impactos fuertes que no se esperaban. Por un lado, una cambio en las condiciones para obtener un crédito UVA, que fue durante 2017 el motor del mercado y ahora exigen mayores ingresos e imponen mayores tasas; el segundo, una devaluación que en cuatro meses duplicó del precio de las viviendas en pesos.

El impacto se sintió fuertemente en el mercado y la consecuencia fue la paralización automática de todas las operaciones, las que estaban en marcha a punto de cerrarse como aquellas que estaban en pleno proceso de búsqueda.

En el sector no se muestran sorprendidos, ya acostumbrados a estos cambios de escenario, y consideran que la reacción está en línea con lo que sucedió históricamente: cuando hay cambios macroeconómicos tan bruscos, sumada la incertidumbre, la especulación se adueña del negocio. Y la pregunta que aparece es qué pasará con los precios y cuánto podrían bajar si la oferta está urgida de cerrar la operación.


PRECIOS INMOBILIARIOS: cómo están hoy



En relación a los valores actuales, los principales bróker que operan en el mercado local coinciden en que los valores se mantienen. Los propietarios no está dispuestos a rebajar los valores de su propiedad, y salvo que tengan mucha necesidad de vender, esperarán que el mercado se calme.

Nicolás Corvalán, responsable del área residencial de Tizado Propiedades, explicó que hay dos realidades que se juntan en este momento. “La demanda se frenó de forma abrupta porque se cayó el crédito, y esto afecto a las propiedades que llegan hasta u$s 400.000. Por otro lado, los propietarios prefieren esperar, quedarse en el inmueble y ver como responde en el mediano plazo”.

Hoy vemos un gran desencuentro entre vendedores y compradores, con una demanda que hace una oferta más agresiva porque cree que habrá una baja de valores. El freno fue con la devaluación”, agregó Analía Grecco, gerente de la división Residencial de LJ Ramos.

En la misma línea Adrián Mercado, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, aseguró que los valores del m2 se mantienen como al comienzo de año, y que lentamente empiezan a pensar tanto oferta como demanda que tendrá que darse una revisión en el mediano plazo de continuar el estancamiento de la actividad.


¿Se escuchan contraofertas?



En general, el propietario hoy está cerrado, negado a aceptar bajar el precio de su inmueble. En tanto quienes lo hacen, solo se muestran más flexibles, pero tampoco están convencidos a rebajar demasiado los valores.

Algunos propietarios se atreven a decir que el precio es negociable. No tocan el valor de publicación sino que se muestran más flexibles y hasta en algunos casos, en las publicaciones en los portales, aclaran su apertura a escuchar”, comentó Iuri Izrastzoff, de la inmobiliaria Izrastzoff.

Por otro lado, todo está ligado a la necesidad de la oferta, y en esos casos se puede abrir alguna renegociación.

En tanto la necesidad del propietario de vender sea imperiosa se escuchan ofertas. En el resto existen los mismos precios de enero”, aseguró Armando Pepe, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre.

En la misma línea Sebastián Sosa, CEO de RE/MAX Argentina y Uruguay, dijo que cuando los propietarios tienen la necesidad de vender o bien quieren reemplazar la vivienda que tienen y necesitan entregar la actual están más abiertos a escuchar.

Hay dos factores que están empujando esta situación, que son la baja del costo de la construcción y la menor demanda debido a la retracción de la oferta de créditos. En este contexto, se pueden negociar algunas ofertas de aproximadamente un 15% menos. Depende del precio desde el cual se partió, se están aceptando o no. Es decir, si el inmueble está publicado desde hace 5 meses, quizás la negociación es algo mayor y si esta publicado recientemente y se taso en función del nuevo escenario económico, las negociaciones son menores”, explicó Sosa.

Adrián Mercado también comentó que en este esquema de mantener los valores que insisten los propietarios, en algunos casos de forma inamovible, algunas operaciones logran cerrarse gracias a que hay un acuerdo entre partes con una renegociación de 10% por debajo del precio de publicación, pero es difícil lograr mucho más que eso.


Los más buscados



Otra coincidencia entre los especialistas es que, las pocas operaciones que se realizan, son aquellas que no dependen del crédito hipotecario y que pertenecen al segmento premium.

Hay una parte de la demanda que tiene los dólares y lo único que hace en este momento es especular”, analizan los expertos.

El mercado sin crédito que más se está comercializando tiene que ver con proyectos en La Lucila, en Zona Norte y la categoría de alta gama. No hay rotación en el segmento de unidades más chicas, donde está detenida la demanda”, dijo Corvalán de Tizado Propiedades.

Grecco, por su parte, asegura que los precios no van a subir y que un factor que interviene, especialmente en el segmento premium, es qué hacer con el dinero en caso de vender su capital.

Quien tiene un producto premium lo cuida más”, comentaron desde LJ Ramos . “La gente piensa mucho qué hacer con el dinero si vende. Si cambia ladrillo por ladrillo se cierra la operación, sino nadie quiere quedarse con el dinero en la mano”.

Donde surgen algunas diferencias es en la oportunidad para invertir desde pozo. En este caso, hay diferentes posturas y para algunos es una opción, mientras que otros descreen de la conveniencia.

En teoría y teniendo en cuenta algunos especialistas que opinaron del tema, es un buen momento para lanzar proyectos desde pozo porque el precio de la tierra no se modifica, sino que sostiene el valor. También conviene a nivel costo de construcción, dando por hecho que los valores bajos de la construcción se mantendrán. Sin embargo, un desarrollo necesita 8 meses de aprobación, por lo cual puede ser un buen momento hoy, pero es muy reciente porque está el fantasma de la inflación y el ajuste por CAC, y nadie sabe qué pasará”, dijo Iuri Izrastzoff, titular de la compañía que lleva su nombre.

En los que son proyectos de inversión en pozo o construcción, la gran mayoría de los compradores son inversores minoristas, que invierten para una reventa al futuro. No es el consumidor final, que existió en su momento, son algunos que especulan para hacer una diferencia. No es el momento propicio para lanzar un producto, quizás sería si salen los créditos con el boleto de compra venta en mano y se podría abrir la demanda, pero recién comienza y seria bueno porque daría liquidez”, dijeron desde Tizado.

Conclusiones y futuro



Es muy difícil hacer predicciones en un contexto de incertidumbre, pero por la historia y todo lo que pasó en cada momento de crisis que atravesó el país, los especialistas coinciden en que no habrá una baja en los valores del metro cuadrado y con el tiempo el mercado convalidará los precios actuales. Sí, están convencidos, que se frenará la tendencia al alza.

Izrastzoff explicó que “los precios no bajaron, solo dejaron de subir. También hay una pulseada en la cual los interesados, cuando van a alguna propiedad que les interesa, preguntan si fue retasada, cosa que no ha sucedido”, comentó.

En esta línea, si asegura que en los negocios que empezaron a moverse esta semana se escuchan más contraofertas. “Todavía no se fijaron nuevos precios, sino que hay dispersión de precios”, explicó Izrastzoff.

En cuanto a las tasaciones recientes, en este escenario post-devaluación, en algunos casos mantienen los mismos valores, pero otros brokers aconsejan una baja. “Nosotros estamos tasando más bajo que antes de la corrida de mayo pasado, pero no hay científicamente un parámetro para decir cuánto se puede bajar. Lo hacemos entre un 10 y un 15% de acuerdo al tipo de propiedad, aunque el ser el volumen tan bajo, sin demanda, tampoco se puede hablar de una tendencia”, comentó el operador.

Para Tizado “no se puede vaticinar ni el ritmo de la actividad ni los precios, pero por la experiencia en el mercado, más allá del tipo de cambio, cuando hay volatilidad el mercado se frena, esperando una calma”, explicó.

Las propiedades deberían bajar dada la disminución tan importante de la demanda. Pero históricamente ha habido otras devaluaciones y los precios no bajaron. Lo que sí notamos los últimos meses es que no hubo suba de precios aunque sí se están realizando negociaciones más agresivas cuando surge una reserva” dijo Sosa, de Re/max. “Quien tiene que vender para volver a comprar, le importa mucho realizar la operación encadenada de manera de no correr riesgo por disparidad de precios entre la venta y la compra. Asimismo, los desarrolladores que están haciendo proyectos nuevos sufrieron una baja en los costos de la construcción, pero no han bajados los precios tampoco ya que en general quieren recuperar su inversión en dólares y además tener un margen”, agregó.

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2018, lunes 24 de septiembre de 2018

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