Los créditos hipotecarios se hicieron realidad. Después de años de contener a una fuerte demanda reprimida, y en la búsqueda de respuesta al déficit habitacional, el BCRA creó la Unidad Valor Adquisitivo -UVA- que sirve para ahorro o crédito.
En el caso de los préstamos, la idea es que el cliente le deba al banco el equivalente en UVAs, que se rigen por el índice de la construcción y se incrementan por inflación. Se trata de un sistema muy similar al que aplican en otros países, como es el caso de Chile, donde se facilita el acceso a la vivienda especialmente a la clase media.
En este escenario, Reporte Inmobiliario entrevistó e Roberto Moreu, el directivo que dirige la Banca Individuos del Banco Nación, la entidad número uno en colocaciones.
Moreau está día a día en contacto con cada una de las familias que cada dos minutos salen del banco con un crédito. Es realmente un récord que los sorprende. Y nos contó todos los detalles sobre la evolución de estas líneas para la vivienda que "llegaron para quedarse".
RI: El boom de créditos hipotecarios no deja de sorprender. ¿Cómo viven este momento? ¿Lo esperaban?
RM: Estamos muy contento con el resultado que estamos teniendo en el banco. Cada dos minutos una familia se va de la entidad con una propiedad.
RI: ¿Cuáles son las líneas que ofrecen?
RM: Actualmente tenemos tres líneas. Una que es tasa fija los tres primeros años; la segunda que se lanzó en mayo pasado que son los créditos hipotecarios en UVA; y la última que se sumó en junio que fue la de Procrear.
RI: ¿Cuál es más demandada?
RM: Hay una fuerte concentración en la línea UVA, con la lógica razón de que, con el mismo ingreso, el cliente accede a un mayor monto del crédito.
RI: ¿Cuántas operaciones se realizan diariamente
RM: Estamos en un promedio de escrituración, batiendo mes a mes el record de colocación de préstamos, de 2600 unidades en agosto, por más de $3.200 millones de pesos. Esperamos que septiembre cierre con 3000 operaciones.
RI: ¿Cuáles son las características de cada línea?
RM: Cada línea contempla la compra y la refacción o ampliación, así como la construcción de viviendas.
RI: ¿Cuál es la preferida?
RM: El fuerte está concentrado en la compra de vivienda.
RI: ¿Cuál es el plazo en cada una,y el monto a otorgar??
RM: Las tres tienen un plazo máximo de 30 años. El monto máximo de crédito, en el caso UVA, es de 2.770.000 pesos.
RI: ¿Cuáles son las diferencias entre las tres líneas?
RM: La primera, al ser tasa fija, requiere un mayor nivel de ingreso para acceder a un préstamo, y el interés es de 14% anual. Con UVA es diferente, porque la tasa de interés es menor, de 3,5% para aquellos que sean clientes del banco o que se vinculan y adhieran la cuenta sueldo y un paquete de servicios. En el caso de que no sean clientes, la tasa de interés es de 4.5%.
RI: ¿Y en el caso de Procrear?
RM: En Procrear se trata de un monto menor, porque el estado contribuye con un subsidio de hasta $400.000, y la vivienda que se puede comprar es de hasta 2 millones de pesos.
RI: De acuerdo a los otorgamientos que han realizado, ¿cuál es el valor promedio de las solicitudes y la cuota?
RM: En general, el promedio de préstamos es de $1.400.000, equivalente a una cuota promedio de $7.000 a $8.000, en un plazo que se extiende entre los 25 y 27 años.
RI: ¿Cuál es la edad promedio de la mayoría de los solicitantes?
RM: El rango etario está entre los 25 y 35 años, quizás un poco más. Hay muchas parejas jóvenes, que unen los ingresos y así logran una proyección diferente.
Lo interesante es que esta línea admite también el reemplazo de vivienda, por lo cual mucha gente que quiere cambiarla por otra con más comodidades, o reemplazarla por una distinta o elegir otra ubicación, también puede acceder con esta línea de reemplazo.
RI: ¿Cuáles son las condiciones para el reemplazo de vivienda?
RM: Son exactamente las mismas.
RI: En algunos bancos otorgan créditos para la segunda vivienda. ¿Están analizando esta posibilidad?
RM: Lo tenemos en desarrollo, pero no tenemos fecha cierta de lanzamiento. Hoy queremos que la mayoría de los argentinos puedan acceder a su primera vivienda o reemplazo de vivienda.
RI: ¿Pero estaría para este año?
RM: Estimamos que sí.
RI: ¿Cómo serían las tasas y plazos para una segunda vivienda?
RM: Tendrían que ser levemente superiores. Quizás se tendría que achicar el plazo, pensar no en 30 años, sino en 15 o 20 años.
Hoy vemos las expectativas que se cumplan, tenemos una gran demanda de créditos y queremos primero achicar el número de solicitudes que tenemos de los clientes que acceden por primera vez.
Hay 100.000 solicitudes dando vuelta. Son clientes que ya tienen el análisis preliminar, fueron citados para el inicio del trámite y presentaron documentación. De ese total, se espera colocar 3.000 en septiembre, ya que todos los meses estamos batiendo récords.
RI: Es decir, ¿se superaron las expectativas?
RM: Ya estamos superados. Este año fue excepcional y llevamos colocados más de 14.000 millones de préstamos.
RI: ¿Cuál es la proyección para 2018?
RM: Estimamos que en 2018 se colocarán no menos de 5.000 créditos por mes.
RI: ¿Era impensado que en tan poco tiempo cambie tanto el mercado?
RM: Es así. Hay una fuerte demanda, esperemos que se compatibilice con la oferta de inmuebles.
RI: ¿Por eso lanzaron la oferta de créditos para desarrolladores?
RM: Se veía en nuestro banco que había una fuerte demanda de solicitud de crédito hipotecario, con mucha gente que quería acceder a su vivienda, pero no veíamos la contrapartida en desarrollos, con lo cual el stock de viviendas motivó que se lance la línea para desarrollos inmobiliarios.
RI: ¿Cuáles son las condiciones de estos créditos?
RM: Se otorgan con el compromiso de que, el 70% del desarrollo tiene que estar afectado o ser viviendas donde los tomadores puedan ser sujetos de créditos del banco. Es decir, nosotros financiamos al desarrollador, y le damos por otro lado al demandante de crédito que va a buscar una vivienda.
No pueden ser viviendas suntuarias, sino que tienen que ser accesibles para la gente. Ya se aprobaron proyectos de desarrolladores inmobiliarios en la Ciudad de Buenos Aires, en Córdoba y en Mendoza.
RI: Volviendo a los créditos para individuos, ¿del total de los clientes que se presentan, la mayoría califica o hay muchos rechazados?
RM: Es muy bajo el nivel de rechazo.
RI: ¿Cuál es el nivel de ingresos que deben demostrar?
RM: El nivel de ingresos para acceder a $1 millón de pesos es del orden de los $15.000 a $16.000.
RI: ¿Tiene que ser solo de una persona o puede ser entre los recibos de sueldo de una pareja?
RM: No es necesario que sea de una sola persona, sino que se puede asociar a un familiar, o a un codeudor que puede o ser un familiar. Por ejemplo, en algunos casos, se reúnen dos hermanos para comprar una propiedad, o los padres ayudan a los hijos.
RI: Usted dijo que para los clientes del banco las tasas son más bajas. ¿Es fácil ser nuevo cliente o es muy burocrático?
RM: Lo que decimos es que le damos el mejor servicio a aquel cliente que se fideliza con el banco. Como se logra eso, adhiriendo un paquete de servicios, que es simplemente una tarjeta de crédito. Pero aún sin ser cliente fidelizado se paga una tasa de 4.5%, y sigue siendo la más barata del mercado.
RI: En cuanto a la solicitud del préstamo, ¿es complicada o se fueron simplificando los trámites?
RM: Hubo una simplificación en la calidad de atención al cliente. Hoy se inicia el proceso vía web, donde el cliente se puede autocalificar y se determina hasta el monto al cual quiere acceder. Se pide un turno y se decide la sucursal, todo online. Entonces ya sabe el día que se le asigna y en qué horario será atendido.
RI: Mirando el mercado total ¿Del total de los préstamos que se están otorgando, cuántos corresponden al Banco Nación?
RM: Entre el 45 y 50% de los préstamos corresponden al Banco Nación. Tenemos una muy fuerte demanda, crecimos mucho en market share desde mayo de este año. En realidad, los bancos públicos colocaron cerca del 70%. Esto se da porque tienen más clientes y las tasas son más bajas.
RI: ¿Y el porcentaje por línea de crédito?
RM: En nuestro caso, el 70% son créditos UVA, y esperamos llegar al 75%.
RI: ¿Dónde reciben la mayoría de las demandas y qué tipo de propiedad se elige?
RM: La mayor cantidad de solicitudes se dan en relación con la importancia de las provincias. Primero Ciudad de Buenos Aires y provincia de Buenos Aires, luego Córdoba, Mendoza y en menor medida Santa Fe. En cuanto a las viviendas, en general son para propiedad horizontal.
RI: ¿Cuándo se otorga el crédito, ya tiene que estar la vivienda seleccionada?
RM: No, el cliente por lo general tiene un comportamiento disímil. En muchos casos vieron la propiedad que les interesaba e iniciaron los trámites. En otros, primero se les otorgó el crédito y salieron a buscar. El que saca el crédito para reemplazo, cuando encuentra la propiedad inicia el trámite.
Lo que hacemos es firmar un preacuerdo donde se asume el compromiso de otorgar un monto y se aceptan los condiciones de devolución. El acuerdo tiene una vigencia de 60 días que se puede prorrogar.
RI: Para finalizar, ¿cómo se comportó el mercado inmobiliario ante la mayor demanda?
RM: Hubo un incremento en el valor de las propiedades si tomamos como referencia desde el principio de este año con los valores actuales. También la fluctuación de la divisa elevó el piso, pero lo que nos preocupa más es la falta de vivienda.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2017, martes 3 de octubre de 2017
