Esta Comunicación resulta complementaria de la “A” 6250 que oportunamente analizáramos a cuya lectura remitimos para facilitar el abordaje de la presente.
A modo de síntesis, esta Comunicación sustituye los puntos 1.2.1., 1.2.9., 1.2.10., 3.1.14. y 3.1.23. de las normas sobre “Garantías”, las que encuadrando como Garantías Preferidas “B” para el otorgamiento de créditos por parte de las instituciones financieras, ahora indican:
- 1.2.1.: Se incorpora al Derecho Real de “Superficie” (DRS) – Art. 1887 del CCyC – el que a modo de un “primo hermano del Dominio”, podrá ser hipotecado en garantía de un crédito, inclusive si estuviese dentro de un fideicomiso.
- 1.2.9.: Idem al Derecho Real “Prenda” – Art. 1187 y en particular el 2219 del CCyC – sobre el boleto de compraventa, y como una opción jerarquizada (derecho real) sobre la simple cesión en garantía de los derechos emergentes de esos boletos. Para ello el inmueble debe estar:
o ya construido (pero sin posibilidad aún de ser hipotecado),
o con su precio totalmente cancelado,
o con posesión otorgada, y
o con un poder irrevocable para escriturar a favor del comprador.
- 1.2.10.4.: Se elimina el requisito de la póliza de seguro “contra el fracaso de la operación” establecida por el Art. 2071 del CCyC. Esta es una gran noticia, ya que ahora alcanza con mencionar que la falta de su contratación (como de hecho está sucediendo en casi todos los emprendimientos dado sus costos indigeribles), “no privará a la entidad financiera de ningún derecho emergente de la financiación otorgada”.
- 1.2.10.5.: Se corrige el error (Cesión en Garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos) ya que la anterior Comunicación 6250 se refería a la cesión de los derechos emergentes sólo de “contratos de fideicomiso”, siendo que podrían serlo de otro tipo de contratos tales como boletos de compraventa, contratos de permuta, actas de adjudicación de unidades a beneficiarios como dividendos de fideicomisos comerciales, etc.. Por ello es que ahora refiere sólo a la palabra “contrato”.
- 3.1.14.: Hablaba de “Hipoteca en primer grado sobre inmuebles para vivienda propia”, y ahora indica “…sobre inmuebles o derechos de superficie…”, ratificando “lo hipotecable” que resulta el DRS tal lo indicado en el anterior punto 1.2.1..
- 3.1.23.1.: corrige la inconsistencia ya que antes se refería – en relación a la ponderación como garantía preferida – al “75% del valor del inmueble” destinado a vivienda, y ahora indica “75% del valor de ese derecho” dado que puede ser tanto “de dominio” como “de superficie”.
- 3.1.23.2.: ídem anterior, para cuando el destino del inmueble no sea para vivienda. Ahora indica: “50% del valor de ese derecho”.
Hasta aquí la información “dura” de esta novedad del BCRA, la que sólo ajusta su texto para incorporar a los dos derechos reales (“Dominio” y “Superficie”), como factibles de afectar con Hipoteca, sumado a la opción del derecho real de garantía “Prenda” sobre contratos.
Al respecto, caben algunas reflexiones:
- El CCyC indica claramente qué derechos reales pueden operar en garantía. El texto de su Art. 1889 “Derechos reales principales y accesorios” resulta claro: Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
- Por lo tanto, cabe aclarar que siendo el Derecho Real de Superficie (DRS) un derecho real de dominio temporario, no puede operar como garantía de un crédito. Se transcribe su formal definición del Art. 2114 del CCyC: El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
- Sin perjuicio que las bondades del DRS darían para una nota por separado, en la presente sólo remarcamos dos cuestiones centrales:
o que el DRS – en tanto dominio temporario – resulta hipotecable, y
o que el DRS aparece en escena como una novedosa opción para obtener tierra para desarrollos inmobiliarios cuando esté vedada su transferencia de dominio por las razones que fueran (tierras públicas, afectadas por concursos o quiebras, pertenecientes a una S.A. y como estrategia fiscal que evite devengar el impuesto a las ganancias si transfiriera su dominio, que esté afectada con algún otro gravamen que no habilite su transferencia, etc.).
- Para facilitar la comprensión del DRS podemos decir que un “superficiario” dispone de las mismas facultades que un “propietario” (titular de dominio), con la diferencia que el primero es “a plazo fijo” o temporario (hasta 70 años), mientras que el segundo es a perpetuidad. Y esta condición deberá figurar – como todo gravamen – como afectación al dominio debidamente inscripto en el Registro de la Propiedad que corresponda a la jurisdicción del inmueble.
- Lo “hipotecable” del DRS surge del Art. 2120: Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario.
- En resumen, el “aro” de la hipoteca, puede ahora colgar de dos orejas diferentes: 1) del viejo y conocido “derecho real (principal) de dominio”, o 2) del nuevo “derecho real (principal) de superficie”.
- En relación a la “Prenda” de contratos vinculados a un desarrollo inmobiliario, entendemos que no favorecería el incremento de la oferta de nuevos emprendimientos ya que por los requisitos arriba indicados, no resulta atractivo para el desarrollador dada la condición de ya estar vendido y cobrado. Y desde el lado del comprador, ¿para qué un crédito si “ya lo tiene pago”?
Al margen de estas consideraciones, es una buena medida que la autoridad monetaria siga ampliando las opciones para el otorgamiento de créditos. Pero resulta que esto luego “choca” con la mirada y tiempos de los bancos para implementar los pertinentes productos financieros. Entendemos que esto está hoy operando por la zona de confort en la que hoy se ubican los bancos otorgando préstamos hipotecarios “normalitos”. De allí la poca o nula predisposición a cambiar ese status, sumado a una exacerbada percepción del riesgo crediticio frente a cualquier garantía que no sea hipotecaria, y sólo sobre un derecho real de dominio (muchos ni conocen el DRS a pesar que el nuevo CCyC ya ha cumplido dos años desde su entrada en vigencia.
Para desactivar la presión de demanda emergente de los créditos hipotecarios – con los aumentos de precios ya manifestados en los “usados” – junto al fomento de nuevos emprendimientos inmobiliarios, debemos hacer un crudo diagnóstico sectorial:
a) La gran mayoría de los desarrolladores tiene aversión natural a endeudarse. Esto viene del modelo de negocios aplicado durante muchos años, en el que el dinero aplicado a la obra o bien era capital propio o era fondeaba por preventas.
b) Lo anterior tiene sus fundamentos en la actual realidad. En las primeras líneas de créditos intermedios al desarrollador que fueron apareciendo, obligaban a disponer de boletos de compra venta celebrados con anterioridad a la solicitud de crédito. Esto carecía de sentido ya que – justamente – en la actualidad casi han desaparecido las ventas en el pozo de emprendimientos no premium. O habiendo algunas, resultan con tal demérito de precios que no dejaría margen alguno para “cargarle” intereses por financiación bancaria contra dichos boletos en garantía. Además sería un sinsentido ya que si existen boletos celebrados, se cuenta con flujos de fondos a menos que dichos boletos hayan sido celebrados a plazos que superen largamente los de obra. Pero en tal caso, se redobla el sinsentido dado que ningún desarrollador vendería “largo” sin tener la certeza de contar con el crédito previamente otorgado.
c) Sumado a esto, el hecho que los bancos pasan a tener facultades de fiscalización tanto sobre el avance de obra como documental/fiscal del desarrollo, lo cual estresa aún más el modelo de negocios. La brecha en “cómo se hacían las cosas”, a cómo ahora se deben hacer; no tendría proceso alguno de transición. Para mayor detalle, ver resto de “afectaciones al modelo” en el link más arriba referido.
d) Por todo lo anterior, una posible estrategia positivamente disruptiva – lo cual generaría un vigoroso relanzamiento de emprendimientos inmobiliarios – debería focalizarse en el otorgamiento de créditos a los compradores “de pozo”. Para ello y tal como inteligentemente lo hiciera Perú al instituir la hipoteca de bien futuro y que aquí lamentablemente no fue incorporada a nuestro CCyC, debemos inventar créditos “puente” para el comprador y sólo hasta que la unidad adquirida tenga el atributo de resultar hipotecable (plazo de obra + 1 año en promedio).
e) Esto se implementaría calificando al comprador, tomándole la o las garantías que él o terceros avalistas dispongan a satisfacción del banco. Y a su vez, complementado con una hipoteca sobre la tierra en la que se desarrollará el emprendimiento. Sólo así se podría generar un equilibrio sustentable tanto para el comprador como para el desarrollador, lo cual incentivaría la oferta de nuevos desarrollos.
f) Hasta resultaría lógico que la línea crediticia del banco vaya liberando los fondos al desarrollador contra avance de obra, lo cual refuerza la percepción de garantía ya que lo hipotecable en el futuro va materializándose como condición previa y proporcional ante cada nuevo desembolso.
Las instituciones financieras deben tomar conciencia que los “usados” hipotecables terminarán agotándose, mientras que la presión de los tomadores de crédito seguirá en aumento. Dado que seguramente no querrán perderse la siguiente ola de negocios, deberán incorporar productos financieros que diversifique el riesgo; lo cual vuelve a instalar al comprador de pozo como sujeto de crédito.
Incrementando la oferta, se estará generando un círculo virtuoso ya que además de descomprimir la presión de demanda con su correlato de frenar el alza de precios, se derramaría más dinero a la cadena de valor de la industria de la construcción. Esto no es un dato no menor: en la venta de usados el dinero del banco usualmente transita hacia la caja de seguridad, “colchón” o colocación financiera de sólo una persona (el vendedor).
Luego que se vaya consolidando todo lo anterior, debería seguir la siguiente etapa: el maridaje entre los créditos hipotecarios y el mercado de capitales, lo cual permitirá un sano reflujo para retroalimentar la oferta crediticia por parte de los bancos. Si esto resulta acompañado con una macro con inflación de un dígito, no dudamos que entraríamos en una sustentable y intertemporal política de Estado.
Por último, y como sinergia de este enfoque, resulta estratégico que nuestro sector asuma dos grandes responsabilidades:
- Desdolarizar los precios del real estate, instituyendo definitivamente a la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo que ajusta diariamente por inflación minorista Indec) como moneda sectorial para todos sus actores (Art. 772 CCyc). Con esto se eliminan los actuales descalces derivados de las fluctuaciones del tipo de cambio, recordando que la UVA nos cubre de la inflación, por lo que se podrían unificar todos los precios de la cadena de valor en dicha unidad de medida. Como complemento cultural ideal, ojalá pronto los inmuebles se coticen y operen sólo en UVA´s, lográndose eliminar la actual distorsión entre los créditos otorgados que luego “no alcanzan” para pagar el precio de la propiedad.
- Por otro lado y tal como lo indicara José Rozados de Reporte Inmobiliario, debemos “despalermizar” los barrios. Sería una suerte de “federalización de locaciones” (new location, new location, new location), fenómeno éste que ya está ocurriendo, dado que con créditos hipotecarios los compradores podrían entrar en el pozo en nuevas zonas cuyos precios brinden más metros cuadrados por el mismo importe. Esto también aplica para los usados, lo que en conjunto descomprimiría la demanda hoy focalizada principalmente en los barrios más consolidados.
Resulta auspicioso que las autoridades sigan validando la percepción que el crédito hipotecario – o las opciones que se le sumen – se ha instalado como una concreta política de Estado.
Sólo resta que los bancos propicien al verdadero océano azul: la financiación de compradores en el pozo como salto cualitativo para la industria del Real Estate.
Las herramientas, los compradores y los desarrolladores están. Sólo falta que los bancos asuman su rol como actores de peso en la cadena de valor de nuestro sector.
Néstor Kreimer
KUANTICA S.A.
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