El credito hipotecario no aparece en la mente de los argentinos como una opción a la cual recurrir para la compra de la vivienda propia. El Banco se convirtió para una gran mayoría en un mero emisor de cuentas sueldo con el cual financiar los gastos de consumo y de compras estimuladas por cuotas con tarjetas. Toda una generación que hoy se encuentra en una etapa de plenitud laboral y que cuenta entre 30 y 40 años, jamás recibió llamados de call centers bancarios para ofrecerle un crédito para comprarse la casa.
Las cifras son contundentes. Por cada peso prestado, a mediados del año pasado según el BCRA para créditos hipotecarios existían 2,65 pesos en préstamos personales. Por otra parte, todo el stock de la cartera de hipotecas en Argentina ni siquiera llega al 1 % del PBI (0,95 %), mientras que en Uruguay es del 4 %, en Brasil del 6 % y en Chile, donde se aplica un esquema de similar al propuesto ahora por el Banco Central argentino desde hace décadas ronda el 18 %. (Ver nota “Cuanto prestan los bancos para comprar viviendas”)
Ahora, pocos días atrás, el Banco Central de la República Argentina, mediante su Comunicación “A” 5945 habilitó a todo el sistema financiero del país a tomar préstamos y otorgar créditos en una unidad de cuenta denominada UVI ajustable por CER (Coeficiente de estabilización de Referencia), lo que permitiría recrear un mercado de crédito hipotecario para la compra de vivienda. (Ver nota “El Banco Central habilita instrumento para promover el crédito hipotecario a largo plazo”)
Si bien el comunicado del BCRA resulta claro y ejemplifica el funcionamiento de la operatoria, no faltaron en estos días opiniones divididas sobre esta nueva línea de créditos indexados, que vale la pena repasar y considerar.
La mayor objeción surge precisamente de la razón que le da nacimiento a este mecanismo: la inflación. Se esgrime que debería bajar la inflación para que este mecanismo sea aplicable. Por supuesto y sin duda, hacia eso debe encaminarse la política monetaria y fiscal, pero justamente reconociendo que existe inflación no hay otro mecanismo conocido hasta ahora para mantener el valor real de depósitos y préstamos que no sea actualizarlos por un índice creíble para ambos que retribuya la depreciación del valor de la moneda en el tiempo. Con índices de inflación reducidos el mecanismo no es necesario, precisamente lo és porque esta no es la situación por la atraviesa la economía argentina desde hace años.
Más importante que el nivel de inflación, y descartando una espiralización de la misma, debería destacarse el mantenimiento del empleo o fuente de ingresos y que dicho ingreso o salario evolucione a la par de la inflación. En la medida que un tomador de estos préstamos mantenga su empleo/fuente de ingreso y que el porcentaje que insume la cuota del total de sus ingresos se mantenga relativamente estable en el tiempo no debería sufrir sobresaltos.
Ahora bien, resulta conveniente en este punto considerar que la actualización de salarios en general se dá una vez al año, mientras que el incremento de la cuota será mensual, por lo cual, lo recomendable para el tomador sería no entrar al límite de su capacidad de pago con relación a la cuota inicial sino considerar que la misma aumentará mensualmente debiendo destinar un porcentaje mayor de sus ingresos hasta el momento en que el mismo se actualice. (Ver cuota, ingreso requerido y alquiler por barrio)
Chile, el espejo que se utiliza para reflejar este modelo de unidad de cuenta, lo instaló precisamente en momentos de alta inflación. Si bien desde hace más de una década el país trasandino tiene índices de inflación de un dígito, las UF chilenas también convivieron con años en los que la inflación superó el 30 %.
En países que no sufren inflaciones altas, la tasa surge del mercado y de la política que en esa materia tengan sus Bancos Centrales. Lamentablemente años de inflación en Argentina nos han entrenado en el arte de intentar licuar deudas, comportamiento financiero que beneficia al que así lo logra pero a costa de otro u otros o el Estado que terminan asumiendo esa pérdida. Por el contrario, se requiere mantener el equilibrio en términos reales del capital si se pretende que el mismo pueda ser utilizado para créditos que demandan largo plazo para su devolución.
Asi, con altos índices de inflación la opción entre indexar o no indexar créditos a largo plazo resulta una falacia. Es indexar o continuar sin crédito. No olvidemos que la mayoría de los potenciales tomadores de estos créditos hoy también ven que sus alquileres se actualizan semestralmente, y lo mismo ocurre con quién compra o compró un departamento a estrenar, su cuota se actualiza mes a mes en base al Indice del Costo de la Construcción de la Cámara Argentina de la Construcción.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2016, viernes 22 de abril de 2016
