El diagnóstico y el tratamiento son procedimientos fundamentales para enfrentar y resolver las enfermedades.
En nuestro mercado inmobiliario actual creo que hemos enfrentado muy mal la afección que estamos padeciendo desde hace casi dos años, primero porque hemos errado el diagnostico y segundo porque no la hemos tratado. La enfermedad mal diagnosticada y no tratada deriva en un muy mal pronóstico y si de pronósticos hablamos, preferiría cambiar el rumbo de la realidad actual inmobiliaria en la que estamos sumergidos.
Desde mi punto de vista el origen de todas las cosas, el móvil de tantos desencuentros es el precio de los inmuebles usados, el cepo es un condimento intenso y determinante, pero el precio es el tema a tratar.
Hoy es complejo valuar los inmuebles usados, no hay precios, no hay mercado. Para definir el precio de un inmueble recurrimos a distintas estrategias, entre las más utilizadas la de precio de reposición y la de valores comparables. Analicemos la aplicación de ambos procedimientos de valuación en el contexto actual.
La ponderación por valores comparables en un mercado que no tiene actividad y no tiene moneda de cambio o referencia nos lleva a conclusiones inexactas y falsas, en nuestro caso nos produce una realidad sobrevaluada de los activos.
La lógica que un inmueble nuevo debería tener un valor mayor que el mismo usado, ubicado en la misma localización, es una realidad que hoy está desfigurada cuando observamos que una propiedad usada es más cara que producirla a nuevo en el mismo lugar.
En un contexto de variación cotidiana de costos, deberíamos utilizar el método del valor de reposición para valuar los inmuebles y aplicarle el efecto ajuste por el uso, supongamos un veinte por ciento de diferencia entre un inmueble nuevo y el mismo usado.
Hoy producir un metro cuadrado en altura vendible en la Ciudad de Buenos Aires, según el último índice de Agosto de 2014 de Reporte Inmobiliario cuesta $9.716, que sumados a los costos indirectos, honorarios e impuestos podría alcanzar un valor de $12.145 por metro cuadrado vendible. Debemos adicionarle a esto la tierra, para dimensionarla utilicemos la regla de los tercios, es decir la tierra como un tercio del valor total del metro cuadrado vendible nos dará un valor de incidencia de $6.073 por metro cuadrado y un costo total final del producto de $18.218.
Podemos manejar un rango de más menos un 25% de este valor para aplicar este cálculo en las distintas ubicaciones de la ciudad, excluyendo las súper Premium. Es decir que estamos hablando de un valor aproximado incluyendo los márgenes del desarrollador de $23.000 por metro cuadrado vendible, algo parecido a unos U$S 1.533 dólares para los que recuerdan aquellos entrañables billetes con los que realizábamos nuestras transacciones en el pasado. Tomando un 15% de diferencia con el usado podríamos inferir que el usado debería estar valuado en $12.000 unos U$1.303 por metro cuadrado.
Siguiendo los indicadores de Reporte Inmobiliario, si observamos el valor promedio de venta de departamentos usados de 3 ambientes en la Ciudad de Buenos Aires para el 2014 es de U$S 1.693 es decir casi un 30% de sobre valor que lo que nuestro análisis arroja.
Trataré de buscar entonces otro camino para poder dimensionar el valor de los inmuebles usados de la Ciudad de Buenos Aires para ver si puedo verificar semejante desvío en las cifras.
He tratado de buscar algún elemento de la economía real que nos permita evaluar la evolución de los precios de los inmuebles, su relación con el dólar y la inflación. Mi pasado como funcionario de McDonald´s Argentina me ha condicionado a aplicar para el análisis el conocido índice Big Mac, un indicador internacionalmente utilizado para evaluar la competitividad cambiaria de los países. En el caso de Argentina, lamentablemente no podemos usar este índice porque el precio de este combo no fue arbitrado libremente por la compañía de los Arcos Dorados sino que su precio ha sido la resultante de un trabajo en equipo de la empresa con la participación de la Secretaría de Comercio Interior de la Nación. Pero para sortear este inconveniente, tomemos el Combo del Cuarto de Libra, comparable histórico en precio, y veamos su evolución en relación a las propiedades.
En la siguiente tabla se resume la evolución de los precios del combo, la evolución del precio del dólar y la evolución de los precios de venta del metro cuadrado promedio en la Ciudad de Bs. As. y sus relaciones.
En la planilla hemos registrado la evolución del precio del combo del cuarto de libra en pesos y dólares y el metro cuadrado de un departamento estándar promedio de 3 ambientes en la Ciudad de Bs. As. desde el 2006 a la actualidad.
Es decir que comprar un metro cuadrado promedio en la Ciudad de Bs. As en el 2006 equivalía a 306 combos y hoy el mismo metro lo compramos por 391, un 27,8% más de combos. Mientras tanto la progresión del precio del combo en dólares fue de un 1,9% pasando de 4,25 dólares por combo a 4,33.
Si aplicáramos este incremento sobre el valor promedio del metro cuadrado del año 2006, hoy tendríamos un valor de metro cuadrado promedio para los usados del ejemplo de U$S 1.325.
Si comparamos la interpretación de valores del método de reposición y del método del cuarto de libra, veremos que hay similitudes en los valores alcanzados y una conclusión sustantiva: los precios de venta del metro cuadrado usado deberían estar entre un 20 y un 30% por debajo de lo que hoy se pretende percibir por ellos.
Los ciclos marcan cambios y nuevas reglas. Estamos transitando el inicio de un nuevo ciclo y con esto debemos considerar las nuevas hipótesis de contexto: el mercado se los valores deben ajustarse a la realidad actual, el mercado se parece cada vez más a un mercado de consumidores, a lo sumo de “inversumidores” que compran con ahorros y excedentes mensuales para poder usar en el futuro o revender.
Podemos elegir la forma del acomodamiento a seguir: a la americana, sincerando los precios de un día para el otro y empezando el nuevo ciclo con dolor y pérdidas pero estableciendo una base para recrear el mercado inmobiliario; o a la española, padeciendo la baja a largo plazo y conviviendo con el problema, sufriendo las noticias y consecuencias por tiempo indeterminado.
No somos ni España, ni Estados Unidos, no tenemos un modelo de negocios que haya sido apalancado por el crédito, el dolor será de los que invirtieron esperando multiplicar el ciclo para siempre, pero hay lugar para volver a salir.
El diagnostico del problema son los precios; el tratamiento el sinceramiento, ajuste y la creación de un mercado orientado a los consumidores.
Ingeniero Gustavo Ortolá Martinez
gustavo@ortola.com
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© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014, jueves 25 de septiembre de 2014
