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Vivienda para segmentos medios en EEUU

Ante el fracaso del modelo de negocios de las hipotecas los grandes fondos americanos se vuelcan ahora por la tenencia en compra de carteras de propiedades. Estas están destinadas al mercado de alquiler para segmentos medios que no pueden acceder ya al financiamiento hipotecario. Escribe Damián Tabakman





Tendemos a evaluar lo que está ocurriendo en el mercado inmobiliario de los EEUU en base a lo que nos llega respecto del segmento de lujo, particularmente en Miami, con gran presencia en nuestro medio en los últimos tiempos. Productos extravagantes, enormes torres con diseños extraordinarios, cautivantes y vistas al océano, simplemente irrepetibles. Ese pequeño nicho, destinado básicamente a los ricos de Latinoamérica, hoy tiene gran vitalidad y precios que nunca antes se habían visto. Allí, la crisis inmobiliaria parece haber quedado definitivamente en el olvido.

Pero, qué está ocurriendo hoy con la vivienda del americano medio, que es naturalmente el grueso del mercado de bienes raíces? Al tiempo que la demanda de empleo se ha ido recomponiendo, y pesar de las bajas tasas de interés, aun no se ve fluidez en los créditos hipotecarios, de modo que la proporción de estadounidenses propietarios de su vivienda ha bajado de manera significativa y cada vez más familias terminan como inquilinas.

Pero lo más notable es lo que ha sucedido en los últimos dos años especialmente con las unidades de los estratos socioeconómicos más bajos. Allí, producto de la reaparición de inversores institucionales de Wall Street, los valores han subido de un modo muy pronunciado. En Atlanta, por ejemplo, se han duplicado, en Miami subieron más del 50%‎, al igual que en Los Angeles, y en San Francisco el aumento fue de un 70%. Incluso si comparamos estos incrementos con los correspondientes a las viviendas más caras (excluyendo del análisis al pequeñísimo segmento de súper lujo), allí el recorrido ascendente fue, en rigor, más moderado. En Miami, Los Angeles y en San Francisco, esas viviendas aumentaron entre un 30% y un 40%.

El ingreso de los inversores institucionales, que en ciertos sitios es muy relevante (en Atlanta, por ejemplo, representa el 14%‎ de las transacciones) tiene una dinámica muy diferente que la que tenía en la era de la burbuja inmobiliaria. En aquella época fondeaban hipotecas, sobre todo para los estratos más bajos. Ante el fracaso de ese modelo de negocios, lejos de abandonar a ese target, optaron recientemente por sustituir los créditos, que en la crisis resultaron incobrables, por la tenencia directa de las propiedades, ahora para ser alquiladas a la creciente población que no puede acceder al financiamiento hipotecario, apostando a la revalorización que se ha estado verificando.

Como siempre, las grandes campañas de marketing que soportan a los desarrollos más renombrados, son eficientes para construir una imagen del deseo, pero no necesariamente nos hacen ver una buena inversión. En Wall Street bien lo saben, y optan por las viviendas de estratos medios y bajos para alquilar.


Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2014, jueves 10 de julio de 2014

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