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El mercado inmobiliario en Cuba

Como una flexibilización más del estricto régimen, desde hace dos años los inmuebles pueden comprarse y venderse entre particulares dentro de la isla. Quienes compran? A que valores cotizan las viviendas en La Habana?. Reportaje exclusivo a Yosuán Crespo titular de EspacioCuba la primera inmobiliaria privada con licencia oficial en Cuba.




Hacia fines del 2011 el gobierno cubano autorizó la compraventa de inmuebles en la isla, reconociendo así el derecho a la propiedad inmobiliaria y la posibilidad de enajenar estos derechos transfiriendo los inmuebles a título oneroso. A partir de esta circunstancia también se habilita y formaliza toda una serie de servicios ligada al ahora nuevo mercado formalizado, entre ellos también la intermediación inmobiliaria. El ingeniero Yosuán Crespo titular de la primera agencia inmobiliaria del sector privado que obtuvo la licencia oficial en Cuba nos accedió a brindar algunos detalles de este incipiente mercado en una entrevista exclusiva con Reporte Inmobiliario.

¿Básicamente que contempla la ley de compraventa de viviendas aprobada en noviembre del 2011?

Esta ley es la que permite que un ciudadano cubano que sea propietario de una vivienda pueda ser capaz de venderla. Antes de existir esta ley sólo se podían permutar los inmuebles, es decir, un propietario intercambiaba su vivienda con otro propietario pero sin intervenir dinero alguno. Cualquier persona que no tenga deudas referentes a su casa con el banco es el propietario de su vivienda. Hay personas que han heredado sus viviendas de sus antecesores y por tanto son los propietarios o copropietarios de esas viviendas.

¿Pueden comprarse sólo viviendas o también otros inmuebles (terrenos, galpones, etc.)?

No existe limitación en cuanto a la tipología de inmueble que puede ser objeto de compraventa. Se pueden vender casas, apartamentos, terrenos y fincas.

¿El comprador de vivienda puede arrendarla o sólo puede destinarla a su uso propio?

Las viviendas que se compren se pueden utilizar para uso del propietario o para rentarla. Cada propietario tiene derecho a venderla, alquilarla o permutarla. En el caso de utilizarla para renta el propietario debe obtener una licencia para alquilar toda su vivienda o una parte de la misma. La autorización para rentar un inmueble se puede obtener fácilmente aunque sólo están autorizados los ciudadanos cubanos que soliciten la licencia de arrendador de viviendas. Hay dos tipos de licencia para el arrendamiento de viviendas, una para los que arriendan en CUC (la moneda que se puede cambiar por el resto de las monedas conocidas en otros países) y otra licencia para los que arriendan en moneda nacional. En la primera el nicho de mercado objetivo son los extranjeros y en la segunda son los cubanos.

¿De dónde surge la oferta? ¿Quién es el que vende?

Venden las personas naturales, los propietarios pueden vender sus viviendas directamente a otro ciudadano cubano o a un extranjero que tenga residencia permanente en el país. El Estado no vende las viviendas de los particulares, sólo hay algunas pocas inmobiliarias estatales que son las únicas que pueden venderle a extranjeros.

¿Quién está en condiciones efectivas de comprar? ¿Quien cuenta con los recursos o bien quien los financia?

Lo primero es aclarar que para comprar una casa en Cuba la persona tiene que ser ciudadano cubano o un extranjero residente permanente. Hay varios compradores que reciben dinero de su familia en el extranjero para comprar viviendas o extranjeros casados con ciudadanos cubanos. Vale también agregar, que existe una limitación en cuanto a la cantidad de viviendas en propiedad, un ciudadano cubano o un extranjero residente en el país sólo pueden tener una vivienda de carácter permanente en la ciudad y una segunda propiedad en alguna zona de veraneo, ya sea en el campo o en la playa.

¿Quien compra obtiene un título de propiedad y puede hacer uso del inmueble por ejemplo volver a venderlo, modificarlo, demolerlo, etc. o existe alguna restricción en cuanto a tiempo y en lo que puede hacer con el inmueble?

Todos los propietarios tienen una escritura notarial que específica claramente quien es el propietario de una vivienda determinada. Cuando alguien adquiere dicha vivienda se hace una nueva escritura notarial a nombre del que la adquiere en un acto en el cual se firma por ambas partes la adjudicación de la vivienda por compra, permuta o donación. No hay límite de tiempo para poder volver a venderla o transferirla.

¿En qué precios se están vendiendo apartamentos en la Habana? Algún ejemplo?

Entendemos que los valores, se encuentran muy por debajo de la media internacional. Existen precios muy diversos dependiendo del tipo de propiedad y su localización. Sólo a modo de ejemplo, podría comentarle, que en el barrio de Nuevo Vedado, que es una localización muy buena dentro de la ciudad de La Habana, muy próximo a la Plaza de la Revolución, un apartamento de dos dormitorios, con dos baños, patio de servicio y balcón, en muy buen estado de mantenimiento, con todos los servicios de 70 m2 de superficie total cotiza en 50.000 CUC que es el equivalente a 50.000 dólares. . También existen opciones de apartamentos en el poblado municipio de Centro Habana con superficies cercanas a los 30 m2 cuyo precio ronda los 9.000 CUC. Por caso, también en nuestra agencia inmobiliaria tenemos en comercialización una mansión a la venta cerca del famoso restaurante El Pedregal en La Habana en el municipio Playa con una superficie construida de 450 m2, sobre un terreno de 4.000 m2 en un precio de 600 mil CUC. Para graficarlo mejor, el valor aproximado de un apartamento con dos dormitorios que pueda ser arrendado a turistas se ubica en los 25.000 a 35.000 CUC, incluso amoblados.

En el caso de las rentas lo más común no es rentar un apartamento entero sino rentar una o varias habitaciones dentro del apartamento. Por lo general una habitación se renta a turistas en un rango de precio que fluctúa entre 20 CUC y 30 CUC la noche y depende de las comodidades y la localización que tenga la vivienda. El precio de las rentas por un período de una semana o más días varía en dependencia de cada arrendatario pero por ejemplo una habitación que se rente a 25 CUC diarios en caso de ser una semana dicho arrendatario pudiera cobrar 140 CUC.

Cabe destacar que el rango de precio promedio de ventas en Cuba está entre los 25.000 CUC y los 40.000 CUC.



Muchos departamentos se venden amoblados como para poder ser alquilados rápidamente siempre que se obtenga previamente su autorización de renta



¿Hay interés? Que cantidad de transacciones estima que se realizan formalmente a partir de esta apertura?

Las cifras oficiales reportan que en el primer año desde que se instauró la ley de compraventa de viviendas se realizaron unas 45000 transferencias de propiedades en Cuba.

¿Cómo cree que evolucionará la cantidad de transacciones en el futuro? Entendemos que deberá existir una tendencia a una mayor cantidad de transacciones en el futuro y que el mercado de compraventas crecerá.



Una unidad de 4 dormitorios y 3 baños, amoblada en el 7º piso de este edificio se vende a 100 mil CUC



Agradecemos a Yosuán Crespo - EspacioCuba
www.espaciocuba.com
info@espaciocuba.com


© ReporteInmobiliario.com, 2003-2013, lunes 23 de diciembre de 2013


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