Será primordial a la hora de contratar, tratar de mantener estabilizados los alquileres comerciales sin quebrantar la prohibición legal de reajustar (1) y vislumbrando posibles reformas en nuestro sistema jurídico (2), que modificarían el actual sistema de libre pacto en moneda extranjera, del precio de la locación o cánones.
II. - VEINTE DISÍMILES FÓRMULAS BÁSICAS PARA RESGUARDAR ALQUILERES.
Ofrecemos una veintena de distintos y esenciales modos de pactar alquileres, sean en pesos, algunos “cuotativos” y otros en dinero extranjero como “moneda de contrato”, para que los futuros contratantes puedan, merituando las circunstancias “de hecho” y oyendo siempre nuestras advertencias, elegir cuál sistema se adaptará mejor a la locación por celebrar para guarecer las contraprestaciones. No quisimos descartar los hoy plenamente legales alquileres en dólares (aunque hoy de adquisición restringida), a pesar de diversos proyectos vedadores y pesificadores en puerta, que excluirían alquileres en monedas foráneas.
a) alquiler o pacto cuotativo en pesos: al monto equivalente en pesos de cantidades de unidades de cosas o servicios producidos o vinculados al mismo comercio o industria que explota el locatario, promediando el valor de mercado y sin cláusula resolutoria anticipada especial.
b) alquiler mixto, parte en suma de pesos fija o escalonada y parte en porcentaje de ventas: con un monto fijo determinado y un porcentaje de las ventas y se incluirá o no en ellas el IVA, variará el porcentaje a fijar (0,50%, 1%, 2%, 4%, 4,5%, 5%, etc.), según el rubro explotado por el locatario y la mayor o menor confianza que se le podrá tener. El locador reservará auditar los estados contables en períodos (mensuales, trimestrales, semestrales, etc.), para fiscalizar los montos de ventas declaradas. Es modalidad frecuente en “shoppings”, con empresas de primera línea y contabilidades “sanas”, también lo vemos cadenas de supermercados, tiendas, farmacias, estaciones de servicios y disquerías, restaurantes, más en otros negocios franquiciados, etc.
c) alquiler mixto en dólares y pesos: de un monto en dólares al cambio oficial “vendedor” (3), adicionada a otra suma de pesos escalonada (tri, cuatri, semestral, anual) <<>>
d) alquiler fijado por terceros (inmobiliarias): conforme los arts. 635 a 642 del Cód. Civil, para los alquileres subsiguientes a vencido el plazo mínimo legal (tres años), se fijará el alquiler de cada nuevo período bimestral, trimestral, cuatrimestral, semestral, anual, según la tasación de dos inmobiliarias (locales y de la zona), una que designará el locatario y otra nominada por el locador, que justipreciarán el alquiler a cobrar, respetando el valor de mercado y se preverá para el caso de una diferencia mayor a X porcentaje, que se requerirá además una tercera tasación a la inmobiliaria que pertenezca al Presidente del SOM (Servicio de Ofertas Múltiples) -u otros entes afines, sean o cámaras provinciales-, promediándose entre estas tres el alquiler obligatorio a fijar para el nuevo período y previendo que cuando el lapso de tasaciones y negociaciones tardara más de de X días, pasado ese término se aplicará transitoriamente el alquiler vigente acrecentado en un X por ciento, hasta cada fijación definitiva del alquiler <<>>;
e) alquiler escalonado en pesos: proyectando el alquiler de todo el plazo contractual y se dividirán los pagos en alquileres mensuales desiguales y progresivos por los meses involucrados, cuales incrementarán sus montos en cada período semestral o anual (ej. $1.000, $1.200, $1.400, etc.);
f) alquiler escalonado en pesos, con alternativa al locatario de fijarlo por tercero -inmobiliarias- (canon cuotativo): que se pactará mediante cláusula que imponga un alquiler escalonado de X pesos para el primer semestre o año, de X pesos para el segundo semestre o año y así sucesivamente, hasta finalizar el plazo contractual y se otorgará al locatario la opción alternativa de pagar el alquiler resultante de requerir a terceros (dos inmobiliarias -locales y de la zona-, una designará el locatario y otra el locador), que justiprecien el alquiler a cobrar (conf. arts. 638 y 640 del Cód. Civil), por tanto si el inquilino negase la obligación alternativa de fijar por inmobiliarias el alquiler a regir en cada semestre o año, pagará forzosamente el mayor alquiler en pesos que corresponda a cada período.
g) alquiler escalonado en dólares, con alternativa al locatario de fijarlo por tercero -inmobiliarias-: con una cláusula que imponga un alquiler escalonado de X dólares para el primer semestre o año, de X dólares para el segundo semestre o año y así sucesivamente, hasta finalizar el plazo contractual y se otorga al locatario la opción alternativa de pagar el alquiler resultante de requerir a terceros (dos inmobiliarias -locales y de la zona-, una designará el locatario y otra el locador), que justiprecien el alquiler a cobrar -conf. “Título IX - De las obligaciones alternativas” del Cód. Civil- (4) y por tanto si el inquilino negase la obligación alternativa de fijar por inmobiliarias el alquiler a regir en cada semestre o año, pagará forzosamente el mayor alquiler en dólares que corresponda a cada período <<>>;
h) alquiler en porcentaje estacional de ventas: a integrarse con un porcentaje de las ventas que variará con las temporadas del año y así se prefijará que acreciente o disminuya el porcentaje, según períodos establecidos de mayor o menor demanda de baja, media o alta temporada, modalidad aplicada en pequeños mercados de algunas zonas turísticas.
i) alquiler en pesos necesarios para adquirir productos determinados, cotizados en mercados locales (alquiler cuotativo): con los pesos necesarios para adquirir en cada vencimiento mensual, media tonelada de soja disponible, según cotización FOB en puertos argentinos del día hábil anterior, informada por el diario La Nación de Buenos Aires, resguardando al locatario con derecho de resolución anticipada mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con, pero reducida.
j) alquiler en pesos necesarios al cambio oficial para adquirir porcentajes de cosas o productos determinados, cotizados en mercados extranjeros (pacto cuotativo): que consistirá en los pesos necesarios para adquirir en cada vencimiento mensual, media tonelada de soja disponible según cotización en el mercado de Chicago, EUA. y media tonelada métrica de …(aluminio; cobre; estaño; plomo; cinc) disponible según cotización del mercado de Londres, Reino Unido y, resguardando al locatario con derecho de resolución anticipada mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con, pero reducida.
k) alquiler en pesos con cláusula de ajuste (costo de la construcción CAC.; etc.), en suspenso: tomando el número índice desde el inicio del contrato, hasta que por derogación expresa o desuetudo de las prohibiciones legales de reajustar, pueda libremente aplicarse y, resguardando al locatario con una cláusula de resolución anticipada, exigiéndole un preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o reducida <<>>.
l) alquiler en la suma de pesos necesaria para adquirir porcentajes de cosas o productos determinados (canon cuotativo): como tantas Tn de “soja” s/Rosario o cantidad de unidades de kw/hora, según tarifa “T1 G General 1 B” de Edenor, Edesur, etc.; se resguardará al locatario dándole derecho de resolución anticipada y preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con ella, pero reducida.
m) alquiler en dólares en su equivalente en pesos al cambio oficial fijado en suma mayor a la pretendida: se fijará un monto en dólares superior al pretendido, para compensar las posibles diferencias de cambio entre el dólar oficial de Argentina y su cotización libre en Uruguay, al adquirir los dólares vendiendo allí los pesos argentinos <<>>.
n) alquiler en dólares en su equivalente a pesos al cambio oficial: tratándose del equivalente en pesos de los dólares pactados, cotizados al cambio oficial tipo “vendedor” <<>>.
ñ) alquiler en dólares con bonificaciones decrecientes: al cambio oficial y resguardando al locatario con una cláusula de resolución anticipada, exigiéndole un preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o reducida <<>>.
o) alquiler en dólares al equivalente en pesos a cambio de Uruguay: se tomarán los pesos al cambio libre tipo “comprador” uruguayo y con su producto o resultado se calcularán los dólares al tipo “vendedor” también uruguayo, según ambas cotizaciones del Citibank u otro banco privado de primera línea que opere localmente; se resguardará al locatario con una cláusula de resolución anticipada, mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con y reducida <<>>;
p) alquiler en dólares al cambio oficial: se pagará en “dólares” o los pesos equivalentes y se resguardará al locatario con una cláusula de resolución anticipada, mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización <<>>.
q) alquiler en argentinos oro: se pagará en su equivalente en pesos a la cotización oficial del BCRA y resguardando al locatario con una cláusula de resolución anticipada, mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización (5).
r) alquiler (tri, cuatri, semestral, etc.) modificable por acuerdo de partes y a “valor de mercado”: se trata de que las mismas partes fijarán juntas, periódica y obligatoriamente el alquiler, respetando los valores de mercado, sea pidiendo o no tasación de inmobiliarias <<>>.
s) alquiler en dólares al equivalente en pesos a cambio de Brasil, Chile, Paraguay, etc.: se tomarán los pesos al cambio libre tipo “comprador” …(brasilero, chileno, paraguayo, etc.) y con su producto o resultado se calcularán los dólares al tipo “vendedor” también …(brasilero, chileno, paraguayo, etc.), según ambas cotizaciones de algún banco privado de primera línea que opere localmente; se resguardará al locatario con una cláusula de resolución anticipada, mediante preaviso mínimo (de 15 a 30 días) y sin indemnización o con pero reducida <<>>;
por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h)
Estudio Abatti & Rocca
www.abatti-rocca-abog.com.ar
Copyright de los autores 8/7/2012.
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, lunes 16 de julio de 2012
Dres. Abatti y Rocca (h)
NOTAS:
(1) Dice la vigente ley 23.928 de Convertibilidad, Art. 10. Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional -inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.(art. sust. por art. 4°, ley 25.561).
(2) Dice el Anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación, redactado por la Comisión creada por decr. 191/2011 (PEN) y luego de ingresado al Senado Nacional, modificado por el PEN: Art. 765.- Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal, de conformidad con la cotización oficial. Art. 766.- Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada. (fuente Sistema Argentino de Información Jurídica “www.infojus.gov.ar“)
(3) Dice el vigente Cód. Civil: Art. 617. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero. Art. 619. Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento.
(4) Dice el vigente Cód. Civil: Título IX - De las obligaciones alternativas, Art. 635. Obligación alternativa es la que tiene por objeto una de entre muchas prestaciones independientes y distintas las unas de las otras en el título, de modo que la elección que deba hacerse entre ellas, quede desde el principio indeterminada. Art. 636. El obligado alternativamente a diversas prestaciones, sólo lo está a cumplir con una de ellas íntegramente, sea la prestación de una cosa o de un hecho, o del lugar del pago, o de cosas, hechos y lugar de la entrega. Art. 637. En las obligaciones alternativas, corresponde al deudor la elección de la prestación de uno de los objetos comprendidos en la obligación. Art. 638. Si una de las prestaciones no podía ser objeto de la obligación, la otra es debida al acreedor. Art. 639. Si uno de los objetos prometidos no pudiese realizarse aunque sea por culpa del deudor, o por otra causa cualquiera, debe prestarse el que ha quedado. Si ninguno de ellos puede prestarse, y el uno ha dejado de serlo por culpa del deudor, éste tiene la obligación de entregar el valor del último que hubiese dejado de poder ser prestado. Art. 640. Cuando la obligación alternativa consista en prestaciones anuales, la opción hecha para un año no obliga para los otros. Art. 641. Cuando la elección fuere dejada al acreedor, y una de las cosas se hubiese perdido por culpa del deudor, el acreedor podrá reclamar, o la cosa que ha quedado, o el valor de la que se ha perdido. Si se han perdido las dos por culpa del deudor, el acreedor puede reclamar el valor de la una o de la otra. Lo mismo se observará si las prestaciones que comprende la obligación no fuesen de entregar cosas, estimándose entonces por el juez el valor de la que, elegida por el acreedor, no puede prestarse. Art. 642. Si las prestaciones se han hecho imposibles sin culpa del deudor, la obligación queda extinguida.
(5) Ver, Abatti y Rocca (h), «No es necesario contratar en dólares para preservar el equilibrio contractual: El uso del argentino-oro» (La Ley, tomo 1990-C, pág. 1146).
(6) Fallo Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, del 3/12/2008, autos "Kuschniroff, Víctor Hernán con Mandelbaum, Slama Wajnztok, sobre Consignación de alquileres" (Expte. 84.054/2004).
BIBLIOGRAFÍA.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 MODELOS DE CONTRATOS, CLÁUSULAS E INSTRUMENTOS. Comerciales, Civiles, Laborales, Agrarios, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As.,
tomo I, pról. Héctor Alegría, 13ª ed. c/CD-ROM;
tomo II, pról. Horacio P. Fargosi, 7ª ed;
tomo III, pról. Roberto H. Marfany, 4ª ed;
tomo IV, pról. Alberto G.E. Spota, 5ªed;
tomo V, pról. Carlos J. Colombo, 2ª ed. c/CD-ROM;
tomo VI, pról. Fernando J. López de Zavalía, 1ª ed. c/CD-ROM;
tomo VII, pról. Gustavo A. Bossert, 2ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 MODELOS DE CONTRATOS Y DOCUMENTOS MERCANTILES. CIVILES, COMERCIALES, LABORALES, RURALES (novísimos convenios prácticos y completos, basados en la autonomía privada, ideados para asistir en sus quehaceres jurídicos, a los profesionales del derecho), pról. José M. Gastaldi, Ed. García Alonso, Bs. As., 4ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 600 RECIBOS; RESERVAS, RESGUARDOS Y PROTESTAS (fórmulas y notas prácticas para asegurar, extender, eximir, limitar, ratificar o reclamar derechos u obligaciones), pról. Jorge R. Enríquez, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MODELOS USUALES DE CARTAS DOCUMENTO. Civiles, comerciales, laborales, procesales, rurales -504 propuestas completas- (compendio de fórmulas eficaces y versátiles de uso cotidiano, útiles para crear, extinguir, modificar, notificar, ratificar, reconocer y resguardar, derechos y obligaciones), pról. Eduardo Gerome, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 3ª reimpr. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L.; Rocca, Ival (h); Pepe, Armando, MODELOS USUALES DE CONTRATOS. Civiles, comerciales, laborales, rurales (compendio de propuestas contractuales completas y de uso cotidiano, seleccionadas de la colección “1500 Modelos de contratos, cláusulas e instrumentos -7 tomos-), pról. Héctor D’odorico, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS (compendio de instrumentos jurídicos precisos para implementar negocios), pról. Jorge H. Alterini, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 2ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), DESALOJO DE INMUEBLES. Abreviado, Condena de futuro y Homologaciones (técnica de procesos que simplifican desahucios), Práctica, Doctrina, Jurisprudencia, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO. Teoría y Práctica (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislación), pról. Eduardo A. Zannoni, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRÁCTICA PROCESAL DE LA LOCACIÓN (ingeniosos escritos judiciales de demandas, contestaciones y defensas, con citas doctrinarias, jurisprudenciales y notas, más convenios e intimaciones), pról. Mario P. Calatayud, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), COMPENDIO PRÁCTICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (manual de derechos y obligaciones, con modelos usuales para consorcistas, administradores y encargados), pról. Horacio Bielli, Colección Abacacía, Ed. García Alonso, Bs. As. 1ª ed. c/CD-ROM.
