A pesar de los problemas que se ciernen sobre USA, el riesgo de la economía norteamericana es bajo comparado con otros países desarrollados. El temor que existía a mediados de 2010 a un regreso a la recesión (double-dip recession), ya prácticamente desapareció.
En el ámbito inmobiliario, dos fenómenos importantes han ocurrido durante 2011:
a. Los precios de las propiedades, que venían bajando desde mediados de 2006, comenzaron a recuperarse lentamente, aunque en forma discriminada. El mercado de edificios de propiedad horizontal (lo que se denomina condominios), que fue el primero en ser castigado por la crisis, se encuentra en franca recuperación, sobre todo en las mejores zonas. Todavía no le llegó el turno al de las viviendas unifamiliares, que siguen bajando, debido a que se encuentran en sectores mucho más castigados por la falta de empleos y la crisis de hipotecas;
b. Todos escucharon hablar del excesivo stock de unidades sin vender que quedo cuando azotó la crisis, producto de la gran sobre oferta de unidades construidas durante el boom del 2000-2006. Durante los últimos dos años, este stock disminuyó aceleradamente. En 2007 había en el Condado de Miami-Dade 42 mil departamentos de condominio sin vender, actualmente solo quedan 4000.
¿Cuál es el motivo de que la sobre oferta haya disminuido mucho más rápido que lo que los economistas predecían?
Hay un dicho que dice que el Sur de la Florida (el área que incluye a Miami, Fort Lauderdale y Palm Beach) tiene la maldición de generar sus propias crisis, pero la fortuna de que siempre hay algún otro país en crisis que viene a su rescate.
En el pasado se trataba de Latinoamérica: los colombianos escapándose de los secuestros, los venezolanos del ahogo chavista, los argentinos de la crisis financiera y el corralito, etc. Sin embargo, en estos últimos años se han sumado nuevos “salvavidas”. La cantidad de inversores europeos aumenta a medida que crece la crisis en ese continente: el último año, por ejemplo un 7% de los compradores de propiedades en el Estado de la Florida vinieron de Francia, país que en el pasado era bastante reacio a invertir en USA. Llama mucho la atención, sobre todo si tenemos en cuenta que este porcentaje es un poco más que el de compradores argentinos (6%) y brasileros (6%).
Por diversos motivos todos estos compradores extranjeros llegaron en pocos meses con mucho efectivo, listos para cumplir el sueño de su vida: comprar propiedades en Miami a la mitad de precio que lo que pueden comprar en sus propios países. La mayoría de estos compradores son inversores, que buscan mantener sus unidades alquiladas para tener una rentabilidad , y revenderlas con una buena ganancia en unos cuatro o cinco años, cuando el Mercado se haya corregido y los precios recuperado.
La siguiente pregunta que el inversor debería hacerse entonces es: “hay suficiente demanda para alquilar todas esas unidades, o corro el riesgo de tener mi unidad vacía y generando gastos?”
La respuesta es afirmativa.
Los índices de vacancia han ido cayendo año a año desde el 2009, mientras que los precios de los alquileres aumentaron. A nivel de todo el país, el porcentaje de ocupación subió al 94,3 %, un salto sustancial respecto al 91,8% de fines de 2009, y se estima que seguirá subiendo hasta alcanzar el 95,8% de ocupación que existía antes de la crisis de 2008.
Al mismo tiempo, los precios de los alquileres no paran de aumentar: sólo durante 2011 subieron un promedio de 1.7 % cada trimestre. El porcentaje de ocupación en Miami subió a 95,1%, bastante arriba del promedio del país. En el área de Downtown Miami, los precios de las rentas han subido un promedio de 15% en los últimos 24 meses.
Según el estudio de mercado de CBRE para el área de Miami, el mercado multifamiliar en esta ciudad es uno de los más fuertes del país. Los índices de ocupación y los precios de las rentas son actualmente mejores que los de antes de la crisis, es decir que este mercado está totalmente recuperado.
Es importante destacar una característica de este mercado: a diferencia de lo que sucede en Buenos Aires, donde casi el 100% de los departamentos para alquiler pertenecen a individuos, en USA la mayoría de los inquilinos alquilan en edificios llamados “de renta multifamiliar”, es decir edificios de departamentos para alquiler que pertenecen a un único dueño en su totalidad. Los propietarios son normalmente fondos de inversión, compañías de seguros de vida o de retiro (el equivalente a nuestras desaparecidas AFJP) y compañías de seguros. Este tipo de empresas buscan invertir en activos seguros, con rendimientos estables a largo plazo, ya que ese es el tipo de ahorro que captan de sus inversores.
A medida que la demanda aumentó, los precios de venta de este tipo de edificios fueron subiendo. Según la empresa de análisis de mercado Real Capital Analytics, el Cap Rate promedio de las tres transacciones que se efectuaron en Abril de 2011 en Miami fueron de solo 4%, (cuando históricamente pagaban 7%) el más bajo desde 2006. Esto significa que las empresas están pagando precios altos, porque existe mayor demanda que oferta por buenos edificios de renta multifamiliar, en ubicaciones centrales, y que los compradores esperan aumentos de los precios de los alquileres en los próximos años. Con el pronóstico de recuperación de puestos de trabajo en Downtown, las vacancias seguirán bajando y las rentas aumentando. Los porcentajes de vacancia seguirán bajando en los próximos 2-3 años, debido a que la demanda seguirá siendo mayor que la cantidad de nuevas unidades en construcción. La cantidad de premisos de construcción de edificios multifamiliares es actualmente un 60 % menor que el del periodo 1989-2008.
Muchos son los motivos que indican un crecimiento de la oferta de trabajo en el área en los próximos años: el favorable tipo de cambio alienta el turismo internacional, y el comercio exterior; el ensanchamiento del Canal de Panamá generará un enorme aumento de la cantidad de mercadería transportada al Puerto de Miami, que es el puerto de cargas más cercano al Canal, y la puerta de entrada y salida de mercadería hacia el resto del país.
Miami sumó 10 mil nuevos empleos entre abril de 2010 y abril de 2011, no obstante tomará dos o tres años para la ciudad recuperar los 75 mil puestos de trabajo perdidos en la crisis.
1082 U$S/m2 – Oferta publicada por Departamento de 67,5 m2.
Varias son las razones por los cuales existe tan baja oferta de viviendas para la renta actualmente en el área:
• Durante el boom del mercado de condominios, se demolieron muchos edificios bajos de renta, para construir nuevas torres de condominio residencial;
• Más de 100 mil apartamentos de renta fueron convertidos y vendidos como condominio;
• Los desarrolladores construyeron durante los últimos 15 años 28 mil unidades nuevas de condominio, y casi ningún edificio de renta multifamiliar.
A partir de la crisis de 2008, muchos propietarios de casas y condominios perdieron sus viviendas por no poder pagar la hipoteca, y se transformaron nuevamente en inquilinos. Esto produjo un aumento creciente de la demanda, que no se ve satisfecha.
Este es el mercado en el que los inversores extranjeros están ingresando: ya sea invirtiendo en fondos que compran edificios de renta, como a través de la compra de unidades en forma individual (al estilo argentino), los compradores extranjeros se están beneficiando de entrar al mercado comprando bajos precios, manteniendo las unidades como propiedades de renta.
En síntesis:
Desde el punto de vista del inversor, la ventana de oportunidad de hacer una excelente inversión inmobiliaria en USA se va a ir cerrando a lo largo de este año.Si comparamos el precio promedio del metro cuadrado en las principales ciudades del mundo, la propiedad en la mayoría de las grandes ciudades norteamericanas nunca estuvo a un precio tan bajo.
El metro cuadrado en Paris esta alrededor de 12.000 dólares por metro cuadrado, en Madrid 4.500 y en Londres 10.000. Incluso en Praga y Viena, ciudades europeas de la segunda línea, no se encuentran precios en buenos barrios menores a 4500 $/m2.
Sin irnos tan lejos, el metro cuadrado cotiza hoy en San Pablo entre 7000 y 8000 $/m2 , en Rio de Janeiro frente a la playa a 20 mil, y en los buenos barrios de Buenos Aires entre 2000 y 3500. En barrios tradicionales de clase media como Villa Crespo o Almagro no se consiguen precios mucho más bajos a 1500$/m2.
Comparando con todos estos ejemplos, el metro cuadrado promedio en Miami, la quinta ciudad en importancia de USA, luce muy atractiva: entre 1500 y1800$/m2 !
Para poder comparar cuan despareja es esta diferencia de precios, solo tenemos que tener en cuenta que el PBI del Sur de la Florida, un área de 9 millones de habitantes, es superior al de cualquier país de Latinoamérica exceptuando Brasil y México!!!
Fernando Levy Hara
flevyhara@mckafka.com
mckafka Development Group
CEO/Managing Partner
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, lunes 16 de enero de 2012.
