Lo concreto es que en el mercado han proliferado los fideicomisos al costo con un marco legal poco preciso, y ahí aparecen las opiniones encontradas de quienes prefieren que las cosas sigan en este grado de relativa indeterminación, de manera que cada uno pueda organizar sus proyectos con libertad y buen criterio profesional, y están los otros que reclaman un marco legal más taxativo y regulado en defensa del sistema.
Más allá de estos detalles, hay un elemento que es esencial a la figura del fideicomiso al costo y es que los fiduciantes ocupan el rol de inversores en un proyecto, que puede salir mejor o peor, y el fiduciario no tiene más obligación legal que actuar como buen hombre de negocios, tal como dice la ley.
Nadie podría cuestionar esta visión simple y elemental de lo que significa un fideicomiso al costo. Pero en la vida real, y sobre todo en la gestión comercial, las cosas no son tan claras. La gente ve un aviso en el diario con un render muy tentador, lee que hay una inmobiliaria de gran prestigio de por medio, un arquitecto reconocido, una empresa constructora con trayectoria y que además le ofrecen departamentos al costo.
Ciertamente es la mezcla perfecta para cualquier inversor, y hoy hay muchos ante la falta de mejores alternativas, acá y afuera. El interesado se acerca a la inmobiliaria y a veces termina convirtiéndose en fiduciante. Luego comienza la obra, pero puede suceder que las cosas no salgan como se pensaba. Esto no es en absoluto patrimonio de los fideicomisos al costo. Todos los proyectos inmobiliarios afrontan, durante su materialización, problemas, que pueden ser de diverso tipo: constructivos, financieros, comerciales, impositivos, normativos, con los vecinos, etc. Son miles de factores los que pueden desencadenar problemas, y esto es sabido por todo el mundo.
El punto en el que queremos detenernos es qué pasa en un fideicomiso al costo ante un reclamo de un fiduciante, por ejemplo respecto de la calidad de la construcción. El fiduciario dirá que, como actuó como buen hombre de negocios, su responsabilidad está acotada a ello. En consecuencia le reclamará a la empresa constructora, tendrá los seguros correspondientes y habrá tomado las reservas y previsiones como para que el fideicomiso pueda hacerse cargo, con sus propios bienes, del reclamo.
Pero si no alcanzara, su responsabilidad personal no estará en juego. Esa es la esencia de los fideicomisos. La pregunta del millón es, si con esa realidad, los reclamos terminarán o si los demandantes intentarán perseguir a los actores clave del desarrollo, como el fiduciario, el constructor, etc., más allá de la letra fría de los contratos.
Este tema es opinable, y dependerá de cada caso, pero hay que recordar que la justicia cada vez más, en los últimos años, ha amparado a los más débiles en desinteligencias de esta naturaleza. Alguien que compra un televisor en una gran cadena de electrodomésticos puede devolverlo días después sin tener que dar ninguna explicación. Es una potestad que tiene todo consumidor y el espíritu de esa legislación es que una gran firma puede tentar, mediante argucias publicitarias, a un desprevenido cliente, que tiene derecho a cambiar de opinión respecto de una compra ya perfeccionada dentro de un determinado plazo.
Esta perspectiva aplica a los proyectos inmobiliarios. En el caso que mencionamos antes, donde hay un elenco de actores de primera línea en un fideicomiso al costo, el inversor puede argumentar, al tener un reclamo sobre la calidad de la construcción, que había entendido que estaba comprando un departamento bajo un sistema normal y tradicional, desconociendo la limitación de responsabilidades que genera el fideicomiso.
Y aunque los contratos amparen al más poderoso, es decir al fiduciario y desarrollador, la justicia podría llegar a beneficiar al inversor incluso aunque hubiera firmado un complejo y extenso contrato. Hay que reconocer que nadie entiende qué es un fideicomiso, salvo los especialistas.
En resumidas cuentas, hacer un fideicomiso al costo contando con un grupo de profesionales de excelencia es siempre una buena idea, pero hay riesgos, y no podemos soslayar el tipo de problemas que estamos levantando cuando ponemos a interactuar a actores de naturaleza muy desproporcionada.
El developer podrá contratar al mejor abogado para que redacte el contrato de fideicomiso de su mega emprendimiento. Se justifica que así sea y es lo lógico. Pero el inversor que luego entra con un departamento de algunas decenas de miles de dólares, no va a recurrir a un abogado de primera línea. No se justifica ni es esperable que ocurra. Y esa realidad incontrastable es un argumento de valor legal a la hora de un juicio. Hay que tenerlo en cuenta.
Arq. Damián Tabakman
damiantabakman@fibertel.com.ar
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